وکیل ملکی
وکیل ملک ، به وکیلی گفته می شود که در دعاوی مربوط به املاک غیر منقول ، اقدام به وکالت ملکی می نماید . از جمله وظایف وکیل ملک ، می توان به وکالت در دعاوی ملکی و دفاع از حقوق موکلین خود در دعاوی، همچون الزام به تنظیم سند رسمی ، خلع ید ، تصرف عدوانی ، مزاحمت ، ممانعت از حق ، فروش مال غیر ، مطالبه وجه التزام ، تقسیم املاک مشاع ، ابطال یا فسخ قرارداد و غیره اشاره نمود .
وکیل ملکی کیست؟
بهترین وکیل ملکی وکیلی است که به صورت تخصصی و فنی، آگاهی کافی به قوانین ملکی، آراء وحدت رویه و نظریات مشورتی داشته و تمرکز اصلی خود را رسیدگی به پرونده‌های ملکی قرار داده است. این وکیل همواره سعی دارد که با جمع آوری ادله و مستندات در مقام دفاع از موکل خویش برآید. علت این که افراد بسیاری بر داشتن وکیل ملکی تاکید می‌کنند این است که دعاوی مربوط به زمین و املاک ارتباط با دارایی و اموال اشخاص دارد. در صورت عدم توجه کافی به این نوع از دعاوی و بدون اطلاع از قوانین و مقررات ممکن است ملکی که به مالک تعلق دارد از مالکیت او خارج شود.
شما به عنوان نمونه می‌توانید دعوی تصرف عدوانی را در جایی که واجد جنبه کیفری بوده در نظر بگیرید. در این دعوی، اگر نتوانید سابقه تصرف و مالکیت خود را اثبات کنید هرگز نمی‌توانید مال غیر منقولی که متعلق به شما بوده را از تصرف شخصی که بدون اذن قانونی وارد محدوده مالکیت شما شده خارج سازید. لذا در اینجا وجود وکیلی که به قوانین ملکی آگاهی دارد و سالیان متمادی فعالیت داشته، می تواند چاره ساز برای حل مشکل شما باشد.
ضرورت استفاده از وکیل ملکی
افرادی که آشنایی اندکی با حقوق املاک داشته باشند هم به این موضوع آگاهند که حقوق املاک تا چه حد گسترده بوده و دارای قوانین و مقررات بسیار پیچیده و پراکنده ای است که حضور وکیل متخصصی که تمرکز خاص خود را بر مطالعه و کار در این حوزه قرار داده باشد ناگزیر می سازد. از این رو با توجه به عللی که در ادامه ذکر می شود به دلایل و ضرورت های استفاده از وکیل متخصص املاک پرداخته می شود که در گروه وکلای ملکی می توانید به راحتی به او دسترسی داشته باشید:
پیچیدگی حقوق املاک: همانطور که ذکر شد حقوق املاک بسیار پیچیده است و با توجه به قوانین و مقررات گوناگونی که به تناسب نوع ملک و موضوع پرونده وجود دارد استفاده از وکیل متخصص برای درک این مسائل و ارائه راه حل مناسب برای هر مشکل ضروری است.
شناسایی قانون حاکم بر پرونده: یکی از مهمترین گام ها و شاید بتوان گفت مهمترین گام در پرونده های مربوط به املاک شناسایی قانونی است که به طور خاص حاکم بر پرونده ملکی است و می توان به استناد آن پرونده را به پیش برد. طبیعتا وکیل ملکی به دلیل تسلط کامل بر کلیه قوانین و مقررات ملکی بیشترین کمک را در شناسایی قانون حاکم بر پرونده به شما می کند.
وکیل ملکی بر اساس معیارهای مختلفی که ملک دارد قانون مربوط به آن را شناسایی کرده و در دادخواست یا لوایح خود به آن استناد می کند. مهمترین عامل برای این امر وضعیت ثبتی ملک است یعنی اینکه آیا ثبت عمومی ملک در دفتر املاک اداره ثبت انجام شده است و در واقع ملک ثبت شده محسوب می شود یا خیر. وضعیت حقوقی ملک دارای سابقه ثبتی با ملک فاقد سابقه ثبتی کاملا متفاوت است و این امر در طرح دعوا یا هر اقدام دیگر موثر است.
یکی دیگر از عوامل موثر در تعیین قانون حاکم وضعیت جغرافیایی ملک است. اینکه ملک در حریم شهر، حریم روستا یا خارج از این حریم ها قرار داشته باشد باعث می شود تحت شموال قوانین کاملا متفاوتی قرار بگیرد.
از عوامل دیگر می توان به کاربری ملک اشاره کرد که تعیین ارزش مالی ملک هم تاثیرگذار است. املاک بر اساس تقسیم بندی های انجام شده به کاربری های مختلف مسکونی، اداری، تجاری، زراعی و باغ تقسیم می شوند و منظور از کاربری این است که مالک یا متصرف موظفند فقط در راستای کاربری ملک از آن استفاده کنند. مثلا ساخت و ساز در زمین های زراعی ممنوع است و مالک را با تبعات حقوقی مواجه می کند.
آشنایی با رویه قضایی محاکم: در کنار قانون یکی دیگر از عوامل مهم در مسیر یک پرونده ملکی و اصولا هر پرونده دیگر رویه قضایی محاکم در هر موضوع خاص است. وکیل ملکی علاوه بر قوانین و مقررات به خوبی با رویه قضایی محاکم یعنی تفسیر قضایی از قوانین آشنایی دارد و بر اساس آن ها به مراجعان و موکلان خود مشاوره می دهد. بدیهی است که آشنایی با این رویه ها نیازمند تجربه بسیار طولانی است مه فقط وکیل ملکی از آن برخوردار است و افراد خودشان نمی توانند در پرونده های ملکی ٱن را به دست آورند.
صرفه جویی در زمان و هزینه: وکیل ملکی با توجه به سوابق و تجربیات چندین ساله خود در دعاوی ملکی با ابعاد مختلف این دعاوی آشنا شده و می تواند در اسرع وقت راه حل پرونده شما را پیدا کند. در نتیجه به کمک وکیل ملکی دیگر مجبور به آزمون و خطا و صرف هزینه و زمان بسیار طولانی که حتی ممکن است در نهایت منجر به نتیجه مطلوب هم نشود نخواهید بود.
وکیل ملکی با توجه به دانش و تجربه ارزشمند خود راه حلی را به شما ارائه می دهد که دارای کمترین هزینه و بیشترین احتمال موفقیت برای شما است. وکیل ملکی حتی ممکن است شما را از طرح دعوایی که به نتیجه نخواهد رسید منصرف کند زیرا طرح بسیاری از دعاوی که دارای ادله ضعیفی هستند صرفا باعث درگیری شما در فرایند قضایی و صرف هزینه اضافی می شود و نتیجه ای هم به همراه ندارد. در حالی که بدون استفاده از دانش و تجربه وکیل ملکی قادر به شناسایی ریسک هر اقدام حقوقی و تصمیم گیری بر اساس میزان این ریسک نیستید.